МенюНовости01.08.2011 - Территориям, присоединяемым к Москве, могут выделить субсидии    2,8 Га в Москве ул. Верхние поля вл.51 под строительство производственной базы 2,4 га Участок в Рязани. Разработан проект под строительство Холодильного комплекса Арендный бизнес - Продажа! Коттеджи в Немчиновке - Продажа! Земельные участки без подряда в элитном поселке, со всеми коммуникациями, по доступным ценам. Наши клиенты купят: -Купим проект элитного жилого дома в ЦАО, ЗАО на любой стадии. -Купим плащадку от 4 до 8 Га в Москве в округах: СВАО ВАО ЮВАО |
IDMR Фи-ДевелопментПерспективы и риски, связанные с недвижимостью, сводятся к двум основным показателям: капитализация (стоимость в случае продажи) и ликвидность (возможность быстро продать за приемлемую цену). Пока недвижимость принадлежит заемщику, эти риски и перспективы относятся к заемщику. Если заемщик не справился с выплатами кредита и заложенная недвижимость перешла в собственность банка, то, соответственно, все риски либо, наоборот, выгодные перспективы тоже отходят к банку. И банку теперь предстоит что-то делать с этими активами. У банка при разных обстоятельствах может накопиться большое количество проблемных активов, которые обременяют структуру пассивов и от которых банк по возможности должен избавляться. Хорошо, если банк - участник группы, в которой есть компания, профессионально занимающаяся деятельностью в области недвижимости. Или у банка есть собственное подразделение, которое может выступать как посредник при работе с такими активами и принять через разные юридические механизмы эти активы в управление. При накоплении определенного количества недвижимых активов крупные банковские структуры создают подобные специализированные подразделения. По такому пути пошли, например, Сбербанк («Сбербанк Капитал»), банк ВТБ («ВТБ Капитал»). И это правильно. Деятельность этих структур заключается не в том, чтобы максимально быстро переоформить недвижимость (это можно сделать достаточно оперативно, воспользовавшись существующими схемами), а в управлении активами таким образом, чтобы повысить их ликвидность. Но, на наш взгляд, все же эти специализированные подразделения не будут столь высокоэффективны, как отраслевые компании, у которых есть возможность ежедневно профессионально заниматься активом в рамках сформированной проектной деятельности. Работать с объектом недвижимости, повышать его стоимость и капитализацию не свойственно банкам и их структурам, этим должны заниматься профессиональные управляющие. В соответствии с законом кредит может быть реструктурирован после продажи заложенного актива другому собственнику. Первый механизм - продажа объекта в рынок, то есть независимым игрокам. Второй - продажа специализированной банковской структуре. В рамках этой структуры возможны различные действия с активом, который в таком случае уже не является залогом, но продолжает находиться под контролем банковской группы. Новый формальный собственник может передать актив фи-девелоперу в управление или пустить девелопера в акционерный капитал компании. Фи-девелопер - профессиональный наемный управляющий недвижимостью (не застройщик и не владелец объекта), который работает за гонорар. Привлечение фи-девелопера дает возможность банку довести проект до состояния готовности к использованию, что позволит продать его по более высокой цене. Это широко применимая практика. Советы кредитору Если в состав рискованных активов (тех, которые находятся в залоге и имеют смутные перспективы по реализации по заложенной стоимости) банк включил объекты недвижимости, то в зависимости от профиля этих активов могут быть выбраны различные стратегии. В залог принята земля - способствовать девелоперу в привлечении товарного кредита. Например, партнера на строительство с оплатой после реализации; - оказать помощь заемщику в разделении земли на более мелкие участки, которые более ликвидны; - рассмотреть возможность небольших дополнительных вложений в проектное финансирование - в повышение ликвидности земли (например, за счет подведения инженерных сетей, коммуникаций). В результате вместо неликвидной, неподготовленной к использованию земли появится высоколиквидный объект недвижимости, оттюнингованный под современные потребности. И либо заемщик сам сможет более выгодно реализовать этот актив (завершить проект, получить прибыль и расплатиться с кредитором), либо даже если залог отойдет банку - это будет более высоколиквидный и дорогой актив. В залог принят объект незавершенного строительства - помочь обеспечить завершение строительства; - поставить строительство под полный контроль, исключающий нецелевое использование денежных средств (такая практика есть, например, у Сбербанка), и обеспечить финансирование стройки до полного завершения; - проводить реализацию исключительно на счетах финансирующего банка. В залог принят готовый объект Здесь разбираться должны профессионалы, особенно если у банка оказался готовый объект недвижимости, у которого ликвидационная стоимость ниже выданного кредита. Очень важен профиль объекта и прочие обстятельства. Наиболее сложная ситуация - в залог принят жилой объект: - признать убытки и избавиться от актива; - попытаться сдать жилое помещение в аренду. Но это долгосрочный проект, сложно осуществимый и не всегда выгодный. В залог принят объект коммерческой недвижимости - избавляться от объекта сейчас нерационально. Вероятность того, что объект коммерческой недвижимости вырастет в цене за три-четыре года, очень высока. Это гарантированно покроет бумажные убытки банка; - перевести кредит в долгосрочный путем реструктуризации; - поменять или сформировать управляющую команду, которая будет заниматься сдачей в аренду, с тем, чтобы арендные платежи покрывали часть тела кредита и проценты по нему. Компания IDMR предлагает Банкам, Инвесторам и другим физичиским и юридическим лицам владеющим непрофильными активами в недвижимости довести до наиболее ликвидного состояния данные объекты с целью наиболее выгодной их реализации.
|
АвторизацияКУПИМ ОБЪЕКТЫ ПОД РЕДЕВЕЛОПМЕНТ!
от 3000 м2 в ЦАО от 5000 м2 в пределах МКАД!   Инвест - Проекты строительсва Жилых домов ____________________ 
 Земельные участки без подряда со всеми коммуникациями от 8 соток от 7 000 долл. за сотку |